BREEAM – egy minősítés, ami már nem csak marketing

Ha valaki az elmúlt időszakban lakást vagy irodát keresett, esetleg csak az ingatlanpiac történéseit követte, jó eséllyel belefutott már a BREEAM-minősítés említésébe. Az új irodaházak és nagyobb fejlesztések bemutatásában egyre gyakrabban megjelenik – különösen ott, ahol nemzetközi bérlők, külföldi befektetők vagy ESG-szempontokat is érvényesítő szereplők a célcsoport.

A téma választása nem elméleti: a BREEAM-minősítés az elmúlt időszakban több olyan projekt kapcsán is előkerült a munkám során, ahol már nemcsak általános célkitűzésként, hanem konkrét szerződéses vállalásként szerepelt. Jelenleg is dolgozom olyan megbízáson, ahol jogászként abban támogatom a feleket, hogy a minősítéssel kapcsolatos elvárások pontosan, a kivitelezés gyakorlatához illeszkedően jelenjenek meg a szerződéses dokumentációban.

Mi is az a BREEAM?

A BREEAM (ejtsd: "brím") mozaikszó, a Building Research Establishment Environmental Assessment Method rövidítése. Egy olyan épületminősítési rendszer, amelyet az Egyesült Királyságban dolgoztak ki az 1990-es években, azzal a céllal, hogy objektív, pontrendszerre épülő módon értékelje egy épület környezeti teljesítményét.

A minősítés nem kizárólag a környezetterhelésre fókuszál: figyelembe veszi az energiahatékonyságot, a vízhasználatot, az anyagválasztást, a közlekedési kapcsolatokat, a hulladékkezelést, valamint azokat a szempontokat is, amelyek az épületben tartózkodók közérzetére, komfortjára, egészségére hatással vannak.

Mindezt egy strukturált, pontozásos rendszerben értékeli, amely végül egy minősítési szintet eredményez az alábbiak közül:

Pass – Good – Very Good – Excellent – Outstanding

Hogyan jelent meg Magyarországon?

Az első magyarországi BREEAM-minősítések a 2010-es évek elején jelentek meg, még egyedi példák formájában. A rendszer ismertsége fokozatosan nőtt, és 2015 után már egyre több projektben megjelent – főként ott, ahol nemzetközi szereplők vagy ESG-kritériumokat alkalmazó befektetők voltak jelen.

Budapesten, különösen az irodafejlesztések piacán, 2018–2020 között egyre több olyan projekt indult, ahol a minősítés megszerzése már konkrét elvárásként szerepelt. A lakóingatlanok esetében jóval ritkábban fordul elő, de a prémium szegmensben, főleg befektetési célú fejlesztéseknél már itt is megjelenik.

Fontos megjegyezni, hogy ez nem egy olcsó vagy automatikusan jövő címke. A BREEAM megszerzése komoly dokumentációs munkával és nem elhanyagolható többletköltséggel jár – így továbbra sem számít általános gyakorlatnak a magyar piacon.

Mit értékel pontosan a BREEAM?

A minősítés komplex szempontrendszeren alapul, és az épület teljes életciklusát figyelembe veszi – a tervezéstől az üzemeltetésig. Az értékelési területek többek között:

• Energia: gépészet, világítás, szigetelés, automatizálás

• Vízhasználat: takarékos szerelvények, szürkevíz hasznosítás

• Anyaghasználat: újrahasznosított, fenntartható vagy lokálisan beszerzett anyagok

• Közlekedés: tömegközlekedés elérhetősége, kerékpáros infrastruktúra

• Hulladékgazdálkodás: szelektív gyűjtés, építési hulladék kezelése

• Egészség és komfort: természetes fény, zajvédelem, levegőminőség, hőkomfort

• Menedzsment és innováció: dokumentáció, fenntarthatósági szemlélet, használói bevonás

Nehéz elérni?

A tanúsítvány megszerzése szakértői közreműködést igényel: az eljárásban akkreditált BREEAM Assessor vesz részt, és az egyes szakterületeken is megfelelő dokumentációra van szükség. A teljesítendő követelmények szintjétől függően a beruházás költségei 5–15%-kal is magasabbak lehetnek.

A minősítéshez szükséges fejlesztések azonban hosszú távon gyakran megtérülnek, például alacsonyabb üzemeltetési költségek, stabilabb bérlői kör vagy versenyképesebb eladhatóság formájában.

Érték vagy marketing?

A BREEAM nem önmagában jelent többletet, hanem attól függően, hogy valóban milyen tartalommal töltik meg. Amennyiben a minősítés mögött valódi tervezési és kivitelezési szándék áll, az eredmény:

• tudatosabban működtethető épület,

• fenntarthatóbb üzemeltetés,

• komfortosabb belső környezet,

• erősebb bérlői és befektetői bizalom.

Ugyanakkor előfordul az is, hogy a minősítés csupán formálisan kerül be a projektbe – éppen ezért érdemes mindig megvizsgálni a szintet, a vonatkozó évjáratot és azt is, hogy a használók mennyit érzékelnek belőle a gyakorlatban.

Van jövője?

A nemzetközi trendek alapján egyértelmű: a fenntarthatóságot célzó tanúsítványok – így a BREEAM is – tartósan jelen lesznek az ingatlanpiacon. Az ESG-keretrendszerek beépülése a pénzügyi, befektetői és jogi gondolkodásba előbb-utóbb meghatározza azt is, mit nevezünk értékálló fejlesztésnek.

A magyar piac egyelőre inkább követi ezeket a trendeket, mint diktálja, de minden olyan projekt esetén, ahol nemzetközi háttér, felelős gondolkodás vagy hosszú távú üzleti szemlélet jelenik meg, egyre kevésbé kerülhető meg a kérdés. A BREEAM ilyen helyzetekben már nemcsak egy "zöld címke", hanem konkrét szerződéses elem – és ezzel együtt jogi kérdés is.